Byggeadministration.dk ApS - Energioptimering rådgivning andelsboligforening ejerforening

Energioptimering i andelsboligforeninger og de afledte effekter


Vi bør alle begrænse vores energiforbrug, så vi sammen kan passe på vores verden. Det må være vores vigtigste mål. Når det er sagt, så fokuserer nedenstående artikel kun på de økonomiske perspektiver af energioptimering i andelsboligforeninger. Hvis ikke økonomien som udgangspunkt forbedres på bundlinjen, så har det forsat en positiv effekt på miljøet.


Hvad er et energimærke?

Energimærket er en kategorisering af bygninger ud fra deres energiforbrug. Ud fra beregninger bliver bygningen placeret på energiskalaen, der går fra A-G – hvor G er det dårligste energimærke. I energimærkerapporten fremgår mulige energiforbedringer, som vurderes at være rentable for andelsboligforeningen at gennemføre.
 
 

Energimærk er et krav:

Det er lovpligtigt at energimærke bygninger. Formålet er at synliggøre energiforbruget og de muligheder, der er for at spare energi i bygningen. Der er krav om energimærkning ved:
 
  •  - Salg eller udleje
  •  - Nybyggeri
  •  - Offentlige bygninger over 250 m2


Når en bygning skal energimærkes, skal bygningen gennemgås af en energikonsulent. Konsulenten vurderer bygningens energitilstand, og indplacerer den på en skala fra A til G. Energimærkningen indeholder desuden en beskrivelse af mulighederne for at spare på energien.

Et energimærke er gyldigt i 10 år. Sælges bygningen flere gange inden for gyldighedsperioden, kan det samme energimærke benyttes.

Ved overdragelse af andel, anpart eller aktie i et boligfællesskab, er der krav om energimærkning. Ved overdragelse af andele/anparter i en etageejendom, skal hele ejendommen energimærkes.

Andels-/anpartsforeningen har pligt til at stille et gyldigt energimærke til rådighed uden beregning, når en bolig skal overdrages. Det gælder dog kun, hvis andelen/anparten er en lejlighed i en etageejendom. For parcelhuse samt række-, kæde- og dobbelthuse er det den enkelte andels-/anpartshavers pligt at få udarbejdet et energimærke for boligen. 

 

Bestyrelsen bør aktivt tage stilling til de foreslåede energioptimerende tiltag

Det anbefales, at bestyrelsen gennemgår de foreslåede energioptimerende tiltag i energimærket. Det er ikke alle anbefalingerne, som det giver mening at gennemføre med det samme. Arbejderne bør tages i betragtning med foreningens prioriterede vedligeholdelsesarbejder i vedligeholdelsesplan. Når der skal gennemføres byggesager på ejendommen, bør bestyrelsen gennemgå energirapporten med teknisk rådgiver og vurdere, om der bør udføres en eller flere af de foreslåede energitiltag i samme omgang.
 
 

Valuarvurdering og energioptimering

Andelsboligforeningens energiklasse er blevet ekstra vigtigt efter stramning af reglerne for fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens §5 stk. 2 (også kaldet Blackstone-reglen) trådte i kraft 1. juli 2020. Kort fortalt blev der indført en række stramninger med henblik på at begrænse udenlandske kapitalfondes forsøg på hurtig gevinst ved at øge huslejen markant efter gennemgribende forbedringer efter reglerne i boligreguleringslovens §5 stk. 2.

En af stramningerne var, at ejendommen skulle have energimærke C eller bedre for at kunne gennemføre de gennemgribende forbedringer og dermed opnå højere leje og højere værdi af ejendommen.

Ved udarbejdelse af valuarvurdering, skal valuaren vurdere ejendommens værdi som udlejningsejendom. Derfor havde stramninger af lovgivningen også påvirkning på valuarvurderingen.

Der blev også indført en karensperiode på 5 år for en ny ejer af en udlejningsejendom, før der må foretages gennemgribende forbedringer. Denne karensperiode blev andelsboligforeningerne dog undtaget, hvilket alt andet lige betyder, at andelsboligforeninger er mere attraktive end almindelige udlejningsejendomme. Det har medført, at flere andelsboligforeninger overvejer at lade sig opløse og blive solgt som udlejningsejendom.

Til beregning af ejendommens værdi som udlejningsejendom benytter valuaren en DCF-model (discount cash flow) til at foretage beregningen. Efter lovindgrebet skulle valuaren nu tage med i vurderingen, om ejendommen ligger i energiklasse C eller bedre. Hvis ejendommen har en dårligere energiklasse, dvs. D eller dårligere, skal valuaren fratrække omkostningerne forbundet med at øge energiklassen til C for at kunne indregne de høje lejeindtægterne (§5 stk. 2 - lejen) i valuarvurderingen.

Derfor bør bestyrelsen have en dialog med sine rådgivere herunder valuaren om valg af energioptimerende tiltag, og eventuelt få lavet en prognose over arbejdernes påvirkning på valuarvurderingen, så byggesagens påvirkning på andelsværdien kan beregnes.
 


Driftsomkostninger og energioptimering

Forbedres ejendommens energiklasse, vil det også betyde et fald i energiomkostningerne hos de enkelte direkte gennem deres varmeregning og/eller via lavere omkostninger i andelsboligforeningen. Lavere omkostningerne vil betyde mulighed for at fastholde boligafgiften, selv om prisen på andre omkostningerne stiger. På den måde vil energioptimering være med til at finansiere sig selv eller begrænse omkostningerne hertil. 
 
 

Belåning og energioptimering

Banker og realkreditinstitutter udarbejder også en særskilt vurdering af ejendommens værdi som udlejningsejendom på samme måde som valuaren, både i forbindelse med privat belåning af andelsboliger og andelsboligforeningens belåning til forbedring- og renoveringsprojekter. Derfor har det også betydning for belåningsmulighederne, om ejendommen opfylder kravet om energiklasse C eller bedre, når der skal optages lån og forhandles om bidragssatsen mm.  
 

For flere oplysninger om energioptimering i andelsboligforeningen kontakt mig pr. mail eller telefon. 


Kilder:
Energistyrelsen

 

Kontakt os

Skriv til os og vi vil kontakte dig hurtigst muligt.

Klik her


 

Ring +45 27 14 24 91